2026年の確定申告時期が近づいてまいりました。昨年度に土地や建物などの不動産を売却された方は、2月16日から3月15日までの間に「譲渡所得税」の確定申告を行う必要があります。特に埼玉県内でも、大宮や浦和、川越といった都市部を中心に不動産取引が活発に行われており、申告準備を急いでいる方も多いのではないでしょうか。

不動産売却に伴う税務は非常に複雑で、適用できる特例や控除の判断を誤ると、本来払わなくてよい税金を納めることになったり、逆に申告漏れとしてペナルティ（無申告加算税や延滞税）を課されたりするリスクがあります。埼玉県の税理士なら赤羽税務会計事務所にご相談ください。専門家の知見を活かし、適切な納税とスムーズな申告手続きをサポートいたします。

2026年最新：不動産譲渡所得税の基礎知識と課税の仕組み

不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれます。この譲渡所得は、普段の給与所得や事業所得とは合算せず、切り離して計算する「分離課税」という方式が採用されています。2026年に申告を行う際、まず理解しておくべきは「所有期間による税率の違い」です。

譲渡所得税の税率は、売却した不動産を何年所有していたかによって、以下の2種類に分類されます。この判断基準日は「売却した年の1月1日」時点での経過年数となるため注意が必要です。

・長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15.315％（復興特別所得税含む）、住民税5％。合計20.315％。

・短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30.63％（復興特別所得税含む）、住民税9％。合計39.63％。

このように、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が約2倍も異なります。2026年の申告対象となる取引において、ご自身の所有期間がどちらに該当するかを正確に把握することが、納税額を予測する第一歩となります。

また、譲渡所得が発生していない（売却損が出た）場合、原則として確定申告は不要ですが、一定の条件を満たせば「他の所得との損益通算」や「翌年以降の繰越控除」といった特例が受けられるため、損失が出た場合でも申告を検討する価値は十分にあります。

譲渡所得の正確な計算方法と経費として認められる費用

「いくら税金がかかるのか」を算出するためには、まず以下の基本式に基づいて「譲渡所得」を計算します。単に売れた価格（譲渡価額）に税金がかかるわけではありません。

【計算式】譲渡所得 ＝ 譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

この式の中で最も重要なのが「取得費」と「譲渡費用」の扱いです。これらを漏れなく正確に計上することが、実質的な節税につながる傾向があります。

取得費（購入時の代金や諸経費）

取得費には、不動産を購入した際の代金、仲介手数料、登録免許税、印紙税などが含まれます。ただし、建物については所有期間に応じた「減価償却費」を差し引く必要があります。もし購入当時の売買契約書を紛失しており、正確な取得費が不明な場合は、便宜的に「譲渡価額の5％」を取得費として計算するルールがありますが、実際の取得費よりも低くなるケースが多く、税額が高くなってしまう傾向があるため、可能な限り当時の資料を探すことが推奨されます。

譲渡費用（売却のために直接要した費用）

譲渡費用として認められる主な項目は以下の通りです。

・売却時の仲介手数料

・契約書に貼付した印紙税

・売却のために行った測量費

・建物を解体して土地として売却した場合の取壊し費用

これらの費用を証明するためには、領収書や振込明細などの資料が不可欠です。2026年の申告に向けて、今一度お手元の資料を整理し、何が経費に該当するかをチェックしておきましょう。より具体的な判断が必要な場合は、国税庁の「不動産を売却した方」向けページも参考になります。

2026年申告で活用したい「3,000万円特別控除」と特例の要件

 不動産売却における税負担を大幅に軽減できる可能性があるのが「特別控除」制度です。特にマイホーム（居住用財産）を売却した場合には、所有期間に関わらず譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「居住用財産の3,000万円特別控除」が非常に有効です。

この特例を受けるためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

・自分が住んでいる家屋、または家屋とともにその敷地を売却すること。

・以前に住んでいた家屋の場合、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

・売却した年の前年、前々年にこの特例や買換え特例などを受けていないこと。

・親子や夫婦など、特別な関係にある者への売却でないこと。

また、昨今注目されているのが「相続した空き家の3,000万円特別控除」です。相続した実家を空き家状態のまま、あるいは更地にして売却した場合に適用される制度ですが、昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準）家屋であることや、一定の耐震改修を行うことなど、厳しい要件が定められています。

これらの特例は、確定申告を行うことで初めて適用されます。「利益が3,000万円以下だから税金はゼロだ、だから申告も不要だ」と誤解されるケースがありますが、申告をしないと特例は受けられず、後から本来の税額（数百万円単位になることもあります）が請求されるリスクがあります。適用条件の確認については、専門知識を持つ税理士への相談をおすすめします。

 

2026年（令和8年）2月〜3月の確定申告に向けた必要書類リスト

 確定申告をスムーズに進めるためには、事前の書類準備が鍵となります。2026年の申告期間に慌てないよう、以下のチェックリストを参考に資料を揃えてください。

書類カテゴリー	具体的な書類名称	入手先・備考
申告書関連	確定申告書（第一表、第二表、第三表）、譲渡所得の内訳書	税務署または国税庁HPからダウンロード
物件情報関連	売却時および購入時の「売買契約書」の写し	ご自身の保管資料
経費証明関連	仲介手数料、印紙代、測量費、取壊し費用の領収書	ご自身の保管資料
権利・身元関連	登記事項証明書、マイナンバーカード（または本人確認書類）	法務局、市区町村窓口
特例適用関連	戸籍の附票、耐震基準適合証明書など（特例による）	市区町村窓口など

特に「購入時の売買契約書」は、数十年前に取得した物件の場合、紛失しているケースが多々あります。もし見つからない場合は、当時のパンフレットや通帳の引き落とし履歴、住宅ローンの借入金申込書などが代替資料として認められる可能性もあります。早めに専門家へ相談し、対策を練ることが重要です。

現在、埼玉県内にお住まいの方や、県内に所有していた物件を売却された方は、管轄の税務署（大宮税務署、川越税務署、浦和税務署など）へ提出することになります。e-Tax（電子申告）を利用すれば、自宅から24時間送信が可能で、書類の添付省略ができる範囲も広がります。

赤羽税務会計事務所が提案する安心の確定申告サポート

 埼玉県川越市を拠点とする赤羽税務会計事務所では、地域密着の税理士として、数多くの不動産譲渡所得税申告を手掛けてまいりました。当事務所では、単に申告書を作成するだけでなく、お客様の状況に合わせて以下のような付加価値を提供しています。

・緻密な節税シミュレーション：適用可能なすべての特例を精査し、納税額を適正に抑えるプランをご提案します。

・複雑な取得費の調査支援：資料紛失時でも、過去のデータや類似事例に基づき、最大限取得費として認められる可能性のある根拠を構築します。

・税務署からの指摘リスクの低減：プロの視点で「譲渡所得の内訳書」を精査し、正確なエビデンスを添付することで、申告後の税務調査リスクを最小限に抑えます。

当事務所の料金体系については、物件の売却価格や処理の複雑さに応じて明確にご提示しております。例えば、一般的なマイホームの売却に伴う確定申告代行であれば、事前の個別見積もりにて、納得感のある価格設定を心がけております。また、電子申告（e-Tax）に完全対応しているため、埼玉県内全域はもちろん、遠方の物件を売却された方でもスムーズな連携が可能です。詳細なサービス案内については、赤羽税務会計事務所の公式ホームページをご確認ください。

確定申告をしない場合のリスクと注意すべき落とし穴

 「自分は特例が受けられるから大丈夫」「少額の利益だからバレないだろう」という考えは非常に危険です。税務署は法務局の登記情報を把握しており、不動産の所有権が移転したことを確実に知ることができます。申告が必要であるにもかかわらず放置した場合、以下のような罰則が科される傾向があります。

・無申告加算税：本来の税額に対して15％〜20％が上乗せされます。

・延滞税：納付期限からの日数に応じて利息のような税金がかかります。

・特例の不適用：期限を過ぎてから申告しても、3,000万円特別控除などの重要な特例が受けられなくなるケースがあります。

特に埼玉県内では、相続に関連した不動産売却が増加しています。相続人が複数いる場合の「共有持分」の計算ミスや、被相続人が住んでいた期間の証明不足など、個人で判断するには難しいポイントが多く存在します。2026年の申告期限が近づく前に、まずは自身の売却内容が「申告の対象かどうか」を専門家に確認することが、最大の安心につながります。

また、昨今の税制改正により、e-Taxによる申告が強く推奨されています。スマートフォンを用いたマイナンバーカードによる認証など、手続き自体はデジタル化されていますが、入力する数値の「根拠」こそが税務の核心です。誤った数値を入力し送信してしまうと、後からの修正には多大な労力を要します。

2026年の確定申告を成功させるための最終アドバイス

 不動産売却後の確定申告は、一生のうちに何度も経験するものではありません。そのため、多くの売主様が不安を抱えるのは当然のことです。2026年3月の期限直前は、税務署の相談窓口も非常に混雑し、十分な説明を受けられないことも予想されます。

「2026年の申告に向けて何をすればよいかわからない」「自分のケースで特例が使えるか知りたい」という方は、ぜひお早めに行動を開始してください。埼玉県内の地価動向や特有の事情に精通した税理士が、誠実に対応させていただきます。

不動産売却という大きな人生の節目において、税金の問題で後悔しないためには、信頼できるパートナー選びが欠かせません。埼玉県の税理士なら赤羽税務会計事務所にご相談ください。お客様一人ひとりの背景を理解し、正確かつ誠実な申告サポートをお約束いたします。まずはお気軽にお問い合わせいただき、確かな一歩を踏み出しましょう。